Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку

§ 18. Оцінка кредитоспроможності аграрних товаровиробників з позиції можливого використання земель сільськогосподарського призначення в якості застави

Загальновідомо, що комерційні банки неохоче кредитують аграрну сферу. Одна з причин те, що аграрні підприємства не відповідають вимогам кредиторів, які ті висувають до потенційних позичальників, що пояснюється необізнаністю та непідготовленістю останніх в даних питаннях. Спробуємо внести певні пропозиції у розвиток попереднього інформативного забезпечення потенційних позичальників - сільськогосподарських товаровиробників стосовно отримання іпотечних кредитів, щоб їх заявки на кредит завжди мали позитивну відповідь.

Як свідчать наші дослідження комерційний банк візьме до розгляду заявку від аграрного підприємства лише за таких попередніх умов: мінімальна площа ріллі в його розпорядженні становитиме 100-300га (умови залежить від банку), мінімальний обсяг реалізації продукції на 1га орних земель - 2000-5000грн (також залежить від банку), ті буде відсутня негативна кредитна історія протягом двох - п’яти останніх років.

Якщо сільськогосподарське підприємство вирішило отримати іпотечний кредит в комерційному банку, воно повинно бути готовим виконати такі операції:

  • відкрити поточний рахунок в комерційному банку - кредиторові;
  • надати витяг з державного реєстру обтяжень нерухомого майна, який підтверджує, що нерухоме майно, яке позичальник пропонує як забезпечення за кредитом, на момент звернення не перебуває в заставі (у тому числі податковій)
  • укласти договір іпотеки та кредитний договір;
  • встановити графік погашення кредитної заборгованості, що оформлюється у вигляді невід’ємного додатку до кредитного договору;
  • внести інформацію про предмет іпотеки до відповідних державних реєстрів(Державного реєстру обтяжень нерухомого майна, Державного реєстру іпотек, Державного реєстру заборон відчуження нерухомого майна тощо);
  • потенційний позичальник має надати повний пакет документів, що вимагається певним комерційним банком для прийняття рішення про кредитування, документи повинні бути подані в завершеному та правильному стані й вірно відображати фінансово-економічну діяльність потенційного позичальника, а також відповідати вимогам чинного законодавства;
  • всі належні комісії повинні бути сплачені банку до надання кредитних коштів.

Отримання кредитних коштів слід очікувати лише після набуття чинності страховим покриттям.

Протягом терміну фінансування, клієнт зобов’язаний щоквартально надавати банку документи, які підтверджують його фінансовий стан, за звітний квартал - до 25 числа місяця наступного за відповідним кварталом, за звітний рік - до 25 лютого року наступного за звітним роком.

Надання банку письмового повідомлення про намір отримати кредити в інших фінансових установах та/або виступити фінансовим чи майновим поручителем за зобов’язаннями третіх осіб. Згідно з нашими дослідженнями оптимальним буде термін, не пізніше, ніж за 10 робочих днів.

Перед прийняттям рішення, щодо отримання іпотечного кредиту, потрібно чітко визначити, для чого конкретно підприємству потрібний кредит: для задоволення потреб у фінансуванні поточних виробничих потреб, пов’язаних з забезпеченням виробничого циклу; для поповнення обігових коштів з метою придбання хімічних засобів захисту рослин, паливно-мастильних матеріалів, насіннєвого матеріалу, запасних частин, мінеральних добрив, виплати заробітної плати, сплати за енергоносії, страхові та нотаріальні послуги, оплата інших поточних виробничих потреб у короткостроковому періоді, чи для розвитку матеріально-технічної бази - у довгостроковому періоді.

Крім того, необхідно визначити за рахунок яких коштів погашатиметься кредит та відсотки за ним, а також проаналізувати величини відсоткових ставок, а також типів іпотечних кредитів, оскільки кожен тип має свою специфіку виплат відсотків за користування кредитом, що може суттєво відрізнятися в кінцевому результаті. Слід зазначити, що розмір відсоткової ставки не є фіксованим та стандартизованим в українських банках, він встановлюється комерційними банками самостійно і може змінюватися залежно від їх кредитної політики, політики в сфері іпотечного кредитування, залежно від терміну кредиту, його цілей, вартості застави, розміру коефіцієнту LTV, ризиковості, конкретного клієнту та кредиту тощо.

При розгляді заявок «нових» клієнтів представник комерційного банку обов’язково здійснює виїзд на місце ведення бізнесу. Також, у випадку отримання іпотечного кредиту, експерт з оцінки або співробітник відділу по роботі з заставним майном періодично (в строки, передбачені нормативними документами) виїздить на місце ведення бізнесу позичальника для оцінки або перевірки наявності заставленого майна.

Комерційним банком, зазвичай, від потенційного клієнта, що здійснює свою діяльність в аграрній сфері, як показали наші дослідження, вимагається перелік таких документів (перелік не є стандартизований і в кожному конкретному банку можуть бути певні розбіжності):

  • «Баланс» (Форма 1);
  • «Звіт про фінансові результати» (Форма 2);
  • Форма 50 - СГ;
  • Статутні документи, свідоцтво про реєстрацію підприємства;
  • Договори на оренду паїв;
  • Заявка на кредит;
  • Довідка із сільради / або відділу земельних ресурсів, про загальну площу орендованої позичальником землі, про строк, до якого укладено договори оренди землі;
  • Форма № 7-СГ;
  • Довідка з ДПА про суму заборгованості за платежами до бюджету, наявність/відсутність податкової застави; У випадку наявності податкової застави на майно - рішення ДПА встановленої законом форми про часткове звільнення окремих активів (що пропонуються в заставу) з - під податкової застави та рекомендовано мати витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна про виведення майна з обтяження;
  • Довідка про вартість предмета іпотеки, оцінка якого має бути проведена авторитетним оцінювачем, а краще тим послугами якого зазвичай користується банк, чи тим якому даний банк довіряє;
  • Бізнес-план;
  • тощо.

Під час першої зустрічі з клієнтом або відвідування місця ведення бізнесу, представник банку зазвичай крім організаційно- загальних з’ясовує також «агропромислові показники», які є особливими для клієнтів АПК. Для підприємств, що спеціалізуються на виробництві продукції рослинництва, агропромислові фактори можуть відрізнятися від факторів, притаманних підприємствам, які спеціалізуються на виробництві продукції тваринництва. Слід зазначити, що для банку менш ризикованим є кредитування багатогалузевих підприємств, що мають диверсифіковану діяльність і, відповідно, незалежні джерела надходжень грошових коштів. У випадку негативної дії однієї групи агропромислових факторів, притаманних, наприклад, тваринництву, підприємство може компенсувати недоотримані доходи від реалізації продукції тваринництва за рахунок ведення бізнесу у сфері рослинництва, і навпаки.

Під час першої зустрічі представнику банку необхідно отримати інформацію (без отримання підтверджуючих документів) та проаналізувати додатково наступні «агропромислові показники»:

  • дотримання графіку проведення агротехнічних робіт;
  • дотримання технологічного циклу;
  • витрати на проведення с.-т. робіт;
  • перелік агротехнічних заходів, що проводяться у тваринництві (вакцинація, вітамінізація, інші заходи);
  • перелік агротехнічних заходів, що проводяться у рослинництві (внесення органічних та мінеральних добрив, гербіцидів, протруєння насіння, інші заходи);
  • наявність власних земель;
  • забезпечення технікою;
  • наявність площ для зберігання продукції;
  • природні фактори та врожайність сільськогосподарських культур (продуктивність тварин) - середня врожайність (продуктивність) по регіону за останні роки;
  • інше.

Комерційні банки, перед наданням кредиту, в першу чергу, звертають увагу на фінансовий стан потенційного позичальника, його кредитоспроможність та платоспроможність; рівень ризику, кредитного, відсоткового, ліквідності тощо; а при іпотечному кредитуванні до цих двох аспектів додається ще й третій, пов’язаний з нерухомістю, предметом застави.

Питання управління та оцінки ризиків аграрної іпотеки розглянемо в наступних параграфах, а в цьому проаналізуємо фінансовий стан аграрних підприємств, на прикладі Тетіївського району Київської області, Ніжинського району Чернігівської області (аналізуються 25 підприємств із 33, оскільки інші 7 належать до Лісостепу, як відомо Ніжинський район є перехідним) та Чаплинського району Херсонської області, типових представників своїх зон зокрема, та класичних представників аграрного сектору в цілому. Ситуація, що склалася в них характерна для всього сільського господарства України. Об’єкт дослідження був обмежений цими трьома районами в зв’язку з громіздкістю розрахунків та для забезпечення їх точності, об’єктивності й достовірності. Визначимо чи готові банки кредитувати агровиробника, а сільськогосподарські підприємства користуватися цими позиками, і відповідають чи ні взаємні бажання можливостям, також проведемо дослідження питання, що ж агропромислові підприємства можуть запропонувати у заставу, та чи цікаві ці об’єкти фінансово-кредитним установам, у якості предметів іпотеки.

Проаналізувавши роботи [26, с.228-233; 36, с.60-99; 37, с.282- 293, 347-366, 373-488; 138, с.31-46; 139, с.120-142; 184, с.76-92; 187, с.9-14; 200; 236, с.273-302; 393, с.61-63; 394, с.349-423] в яких описуються різні методики оцінки фінансового стану потенційного позичальника, вирішили в нашому дослідженні використати спеціальну (лише для аграрних підприємств) методику, яку запропонувала Н.С.Кручок [187, с.9-14], як найбільш вдалу, на нашу думку, та таку, що відповідає сучасним реаліям в економіці сільського господарства, а також, для порівняння і більшої глибини аналізу, методику, яку рекомендує використовувати Національний банк України [257].

Фінансовий стан підприємства - це комплексне поняття, яке є результатом взаємодії всіх елементів систем фінансових відносин підприємства, визначається сукупністю виробничо-господарських факторів і характеризується системою показників, що відображають наявність, розміщення і використання фінансових ресурсів [394, с.349].

Оцінка фінансового стану, в свою чергу, полягає в аналізі всіх показників, що складають певний метод, їх відповідності еталону для конкретного випадку.

В Додатку Ф (табл. Ф.1) наведено господарства Тетіївсько- го, Ніжинського та Чаплинського районів, фінансовий стан яких є об’єктом нашого дослідження.

Таблиці 6.1 - 6.3 результат оцінки фінансового стану сільськогосподарських підприємств. Нижчі показники за методикою Н.С.Кручок пояснюються тим, що її методика розроблена спеціально для аграрних підприємств, при цьому вона розподіляє фінансовий стан на 6 класів, а методика Національного банку України (НБУ) на 5, в свою чергу методика НБУ є уніфікованою і не враховує специфіку та особливості сільського господарства, тому в результаті оцінки за нею фінансовий стан досліджуваних підприємств, у середньому, є на щабель вищим, що в принципі не об’єктивно.

В 2003р. тільки по одному господарству кожного з досліджуваних районів відповідали класу А методики НБУ, та першому класу методики Н.С.Кручок, плюс в Тетіївському районі було одне господарство класу А офіційної методики НБУ та другого класу методики Н.С.Кручок. В 2006р. підприємств, що відповідали одночасно класам А та 1 в Тетіївському районі було вже три, в Ніжинському два, Чаплинському два та ще одне А-класу, якому відповідав другий клас. Класу Б за методикою НБУ, та другому класу методики Н.С.Кручок в 2003р. в Тетіївському районі відповідало одне господарство з двадцяти шести, в Ніжинському два з двадцяти п’яти і в Чаплинському три з шістнадцяти. В 2006р. їх кількість не змінилася. Підприємств, що відповідали класу В методики НБУ, та 2-4 класам методики Н.С.Кручок в 2003р. в Тетіївському районі було п’ять, в Ніжинському чотири, а в Чаплинському ні одного. В 2006р. їх вже було, відповідно, сім з двадцяти шести, шість з двадцяти трьох та жодного з чотирнадцяти. Вищевикладене дозволяє зробити висновок про загальне поліпшення фінансового стану агропідприємств, що продовжують здійснювати свою діяльність в 2006р. порівняно з 2003р., оскільки за аналізований період два підприємства Ніжинського району та два Чаплинського завершили своє існування з причини банкрутства, на їх угіддях зараз організовуються та починають свою діяльність нові суб’єкти господарювання аграрної сфери (див табл. 6.1 - 6.3).

Таблиця 6.1. Результати оцінки фінансового стану сільськогосподарських підприємств Тетіївського району Київської області в 2003-2006рр.

№ п/п

Роки

2003

2004

2005

2006

Оцінка за офіційною методикою НБУ (класи)

Оцінка за методикою Н.Кручок (сума балів/клас)

Оцінка за офіційною методикою НБУ (класи)

Оцінка за методикою Н.Кручок (сума балів/клас)

Оцінка за офіційною методикою НБУ (класи)

Оцінка за методикою Н.Кручок (сума балів/клас)

Оцінка за офіційною методикою НБУ (класи)

Оцінка за методикою Н.Кручок (сума балів/клас)

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

IX

1

В

78,48/3

В

63,16/4

В

69,64/4

В

76,11/3

2

Г

45,78/6

Д

56,31/5

Д

75,48/3

Г

70,93/3

3

Д

42,38/6

Г

48,08/6

Г

43,95/6

Д

54,57/5

4

Б

80,60/2

Б

68,80/4

Б

75,00/3

А

90,37/1

5

Г

49,53/6

В

79,80/3

В

79,04/3

В

81,08/2

6

Г

59,92/5

Д

40,08/6

Д

43,12/6

Д

47,73/6

7

Г

58,00/5

Д

29,34/6

Г

69,96/4

Г

67,87/4

8

Г

57,68/5

В

57,60/5

Г

58,28/5

Г

62,26/4

9

Г

64,80/4

Г

41,72/6

Г

69,08/4

Г

65,16/4

10

Д

37,60/6

Г

44,76/6

Г

37,68/6

Г

39,97/6

11

В

78,48/3

Б

60,04/4

В

69,68/4

В

77,17/3

12

Г

48,48/6

Д

47,76/6

Д

44,08/6

Д

47,85/6

13

А

96,32/1

В

53,56/5

Б

55,28/5

А

93,30/1

14

В

66,84/4

Г

49,64/6

Г

51,68/5

В

60,23/4

15

Д

39,76/6

Г

31,18/6

В

87,68/2

В

82,32/2

16

В

78,48/3

Г

52,38/5

Г

50,92/5

Г

57,02/5

17

А

83,16/2

Д

62,32/4

Д

56,80/5

В

79,12/3

18

В

84,16/2

Д

38,80/6

Д

53,20/5

Д

61,36/4

19

Г

66,92/4

В

78,28/3

В

82,36/2

Б

83,78/2

20

Д

42,88/6

Б

85,00/2

В

84,56/2

А

91,01/1

21

Г

54,48/5

Г

30,94/6

Д

53,20/5

Г

58,82/5

22

Д

44,90/6

Д

36,96/6

Д

37,12/6

Д

38,21/6

23

Г

61,92/4

Г

45,92/6

Г

31,27/6

Г

51,19/5

24

Г

46,52/6

Д

49,92/6

Д

59,28/5

Д

48,96/6

25

Г

49,94/6

Г

37,12/6

В

77,52/3

В

78,13/3

26

Д

44,93/6

Д

41,92/6

Д

45,00/6

Д

46,24

Таблиця 6.2. Результати оцінки фінансового стану сільськогосподарських підприємств Ніжинського району Чернігівської області в 2003-2006 рр.

№ п/п

Роки

2003

2004

2005

2006

Оцінка за офіційною методикою НБУ (класи)

Оцінка за методикою Н.Кручок (сума балів/клас)

Оцінка за офіційною методикою НБУ (класи)

Оцінка за методикою Н.Кручок (сума балів/клас)

Оцінка за офіційною методикою НБУ (класи)

Оцінка за методикою Н.Кручок (сума балів/клас)

Оцінка за офіційною методикою НБУ (класи)

Оцінка за методикою Н.Кручок (сума балів/клас)

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

IX

1

Д

30,17/6

Д

34,69/6

Д

39,73/6

Д

37,45/6

2

А

93,07/1

А

87,99/2

А

95,11/1

А

94,76/1

3

Г

56,88/5

Д

59,61/5

Г

61,12/4

В

63,58/4

4

Г

60,31/4

Г

53,14/5

Д

43,77/6

-

-

5

Г

56,68/5

Г

50,18/5

Г

57,68/5

Г

61,24/4

6

В

81,97/2

В

76,09/3

В

80,37/2

Б

81,17/2

7

Д

23,26/6

Д

28,98/6

Г

53,20/5

Г

50,32/5

8

Б

84,79/2

Б

80,34/2

Б

86,27/2

А

91,44/1

9

Д

33,48/6

Г

48,74/6

Д

55,13/5

В

74,21/3

10

Д

46,86/6

Д

41,52/6

Г

50,92/5

Г

56,96/5

11

Д

30,71/6

Д

29,27/6

Д

32,36/6

Д

41,13/6

12

Г

48,16/6

Д

43,89/6

Д

45,31/6

-

-

13

Д

47,63/6

Д

35,15/6

Д

37,81/6

Д

46,19/6

14

В

61,87/4

Г

59,33/5

В

66,67/4

В

80,67/2

15

Д

45,54/6

Д

38,95/6

Г

52,18/5

Г

54,36/5

16

В

75,98/3

Г

44,63/6

В

62,38/4

В

79,52/3

17

Д

32,72/6

Д

40,10/6

Д

39,17/6

Г

47,98/6

18

Д

31,99/6

Д

27,71/6

Д

33,85/6

Д

43,69/6

19

Г

41,12/6

Д

39,19/6

Г

58,94/5

Д

45,83/6

20

В

67,57/4

В

66,84/4

В

71,55/3

В

78,06/3

21

Г

47,60/6

Д

46,31/6

Д

34,15/6

Г

48,04/6

22

Б

87,24/2

Б

79,13/3

Г

46,89/6

Б

86,41/2

23

Д

43,15/6

Д

24,70/6

Г

47,28/6

Д

42,02/6

24

Д

37,88/6

Г

47,23/6

В

63,16/4

В

68,31/4

25

Г

55,68/5

Д

45,82/6

Г

54,62/5

Г

59,26/5

Таблиця 6.3. Результати оцінки фінансового стану сільськогосподарських підприємств Чаплинського району Херсонської області в 2003-2006 рр.

к

%

Роки

2003

2004

2005

2006

Оцінка за офіційною методикою НБУ (класи)

Оцінка за методикою Н.Кручок (сума балів/клас)

Оцінка за офіційною методикою НБУ (класи)

Оцінка за методикою Н.Кручок (сума балів/клас)

Оцінка за офіційною методикою НБУ (класи)

Оцінка за методикою Н.Кручок (сума балів/клас)

Оцінка за офіційною методикою НБУ (класи)

Оцінка за методикою Н.Кручок (сума балів/клас)

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

IX

1

Д

40,21/6

Д

30,26/6

Д

37,69/6

Д

41,45/6

2

Д

44,18/6

Д

41,31/6

Д

33,41/6

Д

45,95/6

3

Г

57,84/5

Д

40,13/6

В

81,61/2

Д

43,53/6

4

А

92,65/1

Г

48,15/6

В

82,36/2

Б

87,78/2

5

Д

35,69/6

Д

28,21/6

Д

37,81/6

Д

27,39/6

6

Г

48,23/6

А

94,42/1

А

90,87/1

А

95,57/1

7

Д

41,63/6

Д

34,69/6

Б

89,34/2

Б

85,68/2

8

Д

47,31/6

Д

42,36/6

Д

38,25/6

Д

44,13/6

9

Д

46,11/6

Д

43,18/6

Д

48,14/6

Д

40,39/6

10

Д

30,25/6

Д

38,54/6

Б

84,79/2

Б

86,37/2

11

Д

42,55/6

Д

46,31/6

Б

87,15/2

А

96,17/1

12

Д

39,89/6

Д

19,12/6

Д

23,17/6

-

-

13

Д

36,32/6

Д

44,64/6

Б

89,26/2

А

88,92/2

14

Д

37,58/6

Д

31,74/6

Д

32,95/6

Д

35,59/6

15

Д

27,13/6

Д

26,11/6

-

-

-

-

16

Д

45,72/6

Д

39,61/6

Д

43,98/6

Д

38,44/6

На основі методики кафедри банківської справи Національного аграрного університету «Український лан» (Версія 1) ми експертно оцінили сільськогосподарські угіддя аграрних підприємств Тетіївського, Ніжинського та Чаплинського районів. Результати оцінки наведено в Додатку Ф (табл. Ф.2 - Ф.4).

Найдорожчі сільськогосподарські угіддя, з поміж аналізованих типових агропідприємств, оскільки в ДПДІ «Асканія-Нова» Чаплинського району середня вартість 1га становить 4715,57грн, належать ПСП «Дзвеняче» Тетіївського району, в якому середня вартість 1га в 2006р. становила 4681,99грн. Найбільша загальна вартість сільськогосподарських угідь також була зафіксована в 2006р. у Тетіївському районі - 16378667,71грн, але вже в Д.Г. «Шевченківському» (див. Додаток Ф таблиці Ф.2 - Ф.4), площа угідь якого в 2006р. досягла 4300,12га (див. Додаток Х таблиця Х.1). Отже, коли дане підприємство звернулося б до фінансово-кредитної установи за іпотечним кредитом і та прийняла рішення надати цей кредит, при LTV на рівні 60% дане господарство змогло б отримати 9707820,342грн, а це вже кошти за рахунок яких можна вирішувати довгострокові завдання розвитку бізнесу. СТОВ «Нива» належать найменш вартісні сільськогосподарські угіддя, поміж досліджуваних господарств, середня вартість 1га яких становить 1703,16грн. Найнижча загальна вартість сільськогосподарських угідь, серед типових агропромислових товаровиробників, у ТОВ «Так Агро» Тетіївського району, дорівнює 360624,67грн, оскільки існують господарства такі, як ТОВ «Ніжинська інкубаторна станція» площа земель якого всього 8,7га, отже і її вартість становить лише 29244,09грн (Додаток Ф таблиці Ф.2 - Ф.4).

Загальна вартість сільськогосподарських угідь, аграрних підприємств Тетіївського, Ніжинського та Чаплинського районів, які є об’єктами нашого дослідження, на 1 січня 2007р. становила 415949822,73грн. Припустимо, що LTV дорівнює 60%, у нашому випадку сільськогосподарських угідь, то в такому разі підприємства змогли б загалом отримати іпотечних кредитів на суму 249569893грн, при LTV - 70% на суму 291164875,91грн, при LTV - 80% на суму 332759858,18грн, але ні одне з шестидесяти семи аналізованих підприємств Тетіївського, Ніжинського та Чаплинського районів в 2003-2006рр. не зверталося і не отримувало іпотечних кредитів.

Середня вартість 1га сільськогосподарських угідь з 2003р. до 2006р. у середньому зросла на 605,98грн у Тетіївському районі, на 593,00грн в Ніжинському та на 563,36грн у Чаплинському районі, тобто - відповідно на 19,95; 20,64 та 19,07%. У середньому по трьох районах цей показник становитиме 19,87%. На основі цього можемо передбачити, якщо умови розвитку та ведення бізнесу в даній сфері господарювання не зміняться, то за десять років вартість сільськогосподарських угідь підприємств аналізованих районів зросте в середньому на 49,67%, за двадцять на 99,35%, а за тридцять років на 149,05%. За таких умов, фінансово-кредитним установам, доцільно рекомендувати надавати іпотечні кредити навіть на відмітці 100% вартості предмета застави на момент оцінки, оскільки в Нідерландах за певних умов LTV дорівнює навіть 125%[182], в такому випадку сільськогосподарські підприємства Тетіївського, Ніжинського та Чаплинського районів змогли б отримати згідно з оцінкою угідь на 1 січня 2007р. іпотечних кредитів на суму 415949822,91грн .

Найбільша середня вартість 1га сільськогосподарських угідь в цілому по району протягом 2003-2006рр. спостерігається в Тетіївському районі - відповідно 3037,28грн, 3100,06; 3427,34 та 3643,26грн. Значення цього показника в Чаплинському районі протягом цих же років такі: 2953,76грн, 3085,54; 3325,15 та 3517,12грн. Найнижчі показники згідно з нашим аналізом у Ніжинського району: 2869,81грн, 3016,17; 3245,76 та 3462,81грн. Перевага, в даному показнику, Тетіївського району пояснюється більш зручним місцезнаходженням та кращою якістю сільськогосподарських угідь.

Середня площа про аналізованих сільськогосподарських підприємств Тетіївського району на 1 січня 2007р. становила 1579,81га, Ніжинського 1316,57, та Чаплинського району 3278,75га. Різниця в середніх розмірах господарств пояснюється історичною специфікою, оскільки на півдні в Степу де знаходиться Чаплинський район менше населених пунктів, звідси у нас шістнадцять об’єктів дослідження, а в Тетіївського та Ніжинського районів - відповідно двадцять шість та двадцять п’ять, землі освоювалися пізніше ніж в Лісостепу та на Поліссі. Середня площа господарств Ніжинського району менша ніж Тетіївського, тому що на його значній частині знаходяться території Державного лісового фонду. Слід також зазначити, що в Ніжинському та Чаплинському районах порівняно з Тетіївським в 2003-2006рр. зменшилася середня площа сільськогосподарських підприємств. В Тетіївському районі проходить зворотній процес, а розукрупнення господарств відбувалося на декілька років раніше. Це, на нашу думку, свідчить про швидший розвиток сільськогосподарських підприємств даного регіону порівняно з двома іншими. Детально розміри сільськогосподарських угідь аграрних підприємств досліджуваних районів наведено в Додатку Х (табл. Х.1 - Х.3).

При зазначених середніх площах сільськогосподарських підприємств та середній вартості 1га сільськогосподарських угідь господарства змогли б отримати необхідні їм кредитні ресурси, а їх кредитори мали б необхідну гарантію повернення своїх позик. Наприклад при LTV -60% підприємства Тетіївського, Ніжинського та Чаплинського районів у середньому отримали б на 1 січня 2007р. - відповідно 3453395,15грн; 2735419,06 та 6919054,32грн.

Чому фінансово-кредитні установи не поспішають виходити на ринок аграрної іпотеки? Однією з основних причин є та, що 100% земель, які знаходяться у користуванні підприємств Тетіївського району є орендованими, схожа ситуація склалася в Ніжинському та Чаплинському районах, там даний показник становить 98% та 99% (дані автора).

Предметом аграрної іпотеки крім землі можуть бути споруди та будівлі, власні та взяті в оренду сільськогосподарськими підприємствами. Власних будівель та споруд на 1 січня 2007р. у господарствах Тетіївського району налічувалося на суму 29926,4грн, Ніжинського - 40265,8, а в Чаплинського - на суму 61609,8грн. Разом по трьох районах це 131802грн, тобто лише 3,17% загальної вартості сільськогосподарських угідь досліджуваних районів. Отже, під заставу власних будівель та споруд сільськогосподарські підприємства Тетіївського, Ніжинського та Чаплинського районів, при LTV-60%, в цілому змогли б отримати іпотечних кредитів на суму 79081,2грн. Зрозуміло що така довготермінова позика буде недостатньою навіть для вирішення завдань та досягнення цілей одного господарства, а якщо взяти до уваги, що три сільськогосподарські підприємства Чаплинського району та по дванадцять Тетіївсько- го та Ніжинського районів мають у своєму розпорядженні нерухомості, окрім землі, на суми 1000 грн, стає очевидним той факт, що за ситуації, яка склалася в сільському господарстві України, ефективно ринок аграрної іпотеки зможе розвиватися та функціонувати лише за умови, що основним предметом застави на ньому будуть сільськогосподарські угіддя - земля, а інша нерухомість аграрного сектору використовуватиметься як допоміжні та другорядні засоби. Детально вартість будинків та споруд, що належали сільськогосподарським підприємствам Тетіївського, Ніжинського та Чаплинського районів в 2003-2006рр. наведено в Додатку Ц (табл. Ц.1 - Ц.3).

Підсумовуючи вищезазначене, слід відмітити, що у випадку якщо сільськогосподарське підприємство вважає отримати іпотечний кредит воно має повністю відповідати вищеописаним вимогам комерційних банків, а можливо ще й додатковим(залежить від банку), тобто ґрунтовно підготуватися у даних питаннях, оскільки банки і так з обережністю ставляться до АПК і при найменших занепокоєннях чи підозрілих аспектах відмовлять у наданні кредиту, тому що хоча і спостерігається покращення фінансового стану потенційних сільськогосподарських позичальників, їх кредито- та платоспроможності, проте до ідеалу ще надто далеко.

Проте, незважаючи на всі труднощі, з відміною мораторію на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення з 1 січня 2008 року, з прийняттям Законів України «Про державний земельний кадастр» та «Про ринок землі» [282, 284], розпочне свій розвиток та формування механізм залучення інвестицій в аграрний сектор за допомогою аграрної іпотеки.

Наголосимо, що на 01.01.07р. площа сільськогосподарських угідь в Україні становила 41 675,9 тис га [469], при заставній ціні, наприклад, в середньому по Україні в 5 000грн, а це, в свою чергу, більше 200 млрд грн довгострокових фінансових ресурсів, які можуть бути залучені в сільське господарство нашої держави.

Беручи до уваги те, що сільськогосподарське виробництво, за своєю суттю, є досить капітало-, фондо-, енерго- та людиномістким з переважно низьким рівнем окупності вкладених коштів. Також до специфічних особливостей аграрної сфери слід віднести те, що переважна більшість машин та механізмів використовується декілька тижнів на сезон, а весь інший час перебуває в ангарах та на машинодворах, а техніки цієї, як зазначалось, потрібно багато, при цьому коштує вона в порівняні з продукцією комплексу АПК непропорційно дорого. Єдиним реальним шляхом для їх купівлі у сільськогосподарських товаровиробників є довгострокові інвестиції, а їх без належного забезпечення, в таку ризикову та порівняно з іншими галузями народного господарства, низькоприбуткову сферу, фінансові установи не нададуть. Одним з найоптимальніших виходів з цього положення, на нашу думку, є іпотечне кредитування під заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, його швидкий та ефективний розвиток в Україні, оскільки іншого вартісного та значущого забезпечення для фінансових установ у сільськогосподарських підприємств, як в нашій державі, так і за кордоном нині немає. Розвиток аграрного іпотечного кредитування сприятиме в свою чергу формуванню і розвитку аграрного іпотечного ринку та аграрної іпотеки, механізми яких також будуть направлені на залучення додаткових інвестицій в агропромисловий комплекс, що позитивно позначиться як на його розвитку зокрема, так і всієї економіки України в цілому. Чітко налагоджений, багатоступеневий, різнопрофільний та звичайно ефективно функціонуючий механізм іпотечного рефінансування, для країн Східної Європи, економіки яких розвиваються (автор мав на увазі Чехію, Польшу, Угорщину, Словаччину, Болгарію початку 90-х років) здатний залучати у два рази більше коштів ніж саме іпотечне кредитування [439, с.204]. Отже, якщо дотримуватись цього твердження, потенціал аграрного іпотечного ринку в Україні може перевищувати 600 млрд грн (200 млрд грн залучають іпотечні кредити під заставу земель сільськогосподарського призначення, як прогнозувалося вище та 400 млрд грн за допомогою рефінансування) в цінах на 01.01.08р., а про такі кошти український сільськогосподарський товаровиробник навіть не мріє.