Іпотека: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку

§ 6. Інституційне забезпечення іпотеки в деяких зарубіжних країнах та його розвиток в Україні

Арбітражно-регулююча група здійснює контрольну, законодавчу, арбітражну, судову діяльності та складається з таких компонентів:

держава;
суд.

Основна група складається з головних суб’єктів іпотечного ринку, без яких неможливий процес іпотеки:

позичальники;
кредитори;
інвестори;
майнові поручителі.

Допоміжна група включає суб’єкти, діяльність яких полягає у забезпеченні повноцінного функціонування іпотечного ринку:

оцінювачі нерухомості;
нотаріуси;
рієлторські компанії;
страхові компанії;
кадастрові служби;
державні реєстратори нерухомості;
фондові біржі;
суб’єкти депозитарної діяльності;
андерайтери;
органи опіки та піклування.

Іпотечний ринок зможе повноцінно функціонувати та динамічно розвиватися, тільки після того, як будуть створені сприятливі умови для життєдіяльності його вищезазначених інституційних складових.

Ситуації ж, що склалася в інституційній сфері аграрного іпотечного ринку крім позитивних аспектів, які ми розглядали в параграфі 1., притаманні ще й негативні, які стримують її розвиток. Найвпливовіші з них такі:

Відсутність комплексної державної програми розвитку ринку аграрної іпотеки в Україні.
Дія мораторію на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Недосконалість діючого іпотечного законодавства.
Відсутність державних і приватних, спеціалізованих та навпаки інституційних інвесторів [363, с.99].
Обмеженість розмірів бюджетних ресурсів, які б могли бути використані для підтримки розвитку системи іпотечного кредитування аграрного сектору економіки.
Високий ризик відсоткової ставки при довгостроковому кредитуванні, оскільки, зобов’язання банківської системи в основному сконцентровані в короткострокових пасивах.
Високий кредитний ризик у зв’язку з неясністю реалізації прав кредитора, не зважаючи на існуючі правові норми.
Низький рівень економічної ефективності сільськогосподарського виробництва в Україні зумовлює порівняно невисоку вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення (за винятком земель розташованих поблизу великих міст).
Партцеляризація землі (в Україні виділено близько 7 млн земельних ділянок сільськогосподарського призначення, середній розмір яких приблизно 4га [470]).

Перспективи подальшого системного та цілеспрямованого розвитку аграрного іпотечного ринку тісно пов’язані з усуненням вищезазначених негативних стримуючих факторів. Для того щоб вирішувати це питання, спочатку визначимо, яку інституційно-структурну систему іпотечного кредитування доцільно будувати в Україні. Поглянемо на країни Західної Європи, кожна з яких має функціонуючі, динамічні та ефективні ринки іпотеки, які відрізняються інститутами на них представленими, що пояснюється історичністю та національними особливостями економік. Отже, розглянемо інституційні складові іпотечних систем деяких краї Європейського Союзу.

Іпотечні кредитні інститути в європейських країнах відрізняються використанням різноманітних способів фінансування їхніх іпотечних кредитів. Спосіб залежить в основному від типу іпотечного кредиту і варіюється по країнах. Найбільш загальним джерелом коштів для іпотечних кредитів у країнах Західної Європи є ресурси, залучені у вигляді роздрібних депозитів. Згідно з оцінкою Європейської іпотечної федерації, в кінці 1998р. частка депозитів у фінансовому забезпеченні виданих іпотечних кредитів становила 62% загальної суми іпотечних кредитів. Інші фінансові джерела іпотеки мали відповідно такі показники: іпотечні облігації банків - 19%, житлові накопичувальні рахунки - 5%, структуровані іпотечні цінні папери (MBS, mortgage Ьаск^ бєсигіїієб, сертифікати участі в пулі іпотечних кредитів) - 1%, інші джерела - 13% [443].

Депозитною іпотечною системою є та, в якій кредитори забезпечують фінансування іпотечних кредитів шляхом залучення депозитів інституційних та приватних інвесторів. Кредиторами можуть бути спеціалізовані ощадні організації, будівельні товариства і комерційні банки. Успішне функціонування цієї системи потребує використання змінної відсоткової ставки для іпотечних кредитів, оскільки інтереси вкладників забезпечуються завдяки адаптації відсотків за заощадженнями до ринкових умов, що змінюються. В протилежному випадку не буде сформована фінансова база для іпотечних кредитів. Депозитна система домінує у Великобританії, Ірландії, Іспанії, Португалії та Франції. Вона існує і в країнах де переважає система іпотечних банків на іпотечному ринку, таких, як Німеччина та Австрія [217, с.45]. В Україні, за умов певної урядової підтримки та реклами, запровадження ефективної депозитної системи фінансування іпотечного кредитування, на нашу думку, не повинно викликати суттєвих проблем та негативних аспектів.

Іпотечні облігації відрізняються від інших цінних паперів тим, що забезпечені правом вимоги за іпотечними кредитами, вони дають можливість перерозподіляти кошти приватних та інституційних інвесторів за допомогою фондової біржі. Нині ринок іпотечних облігацій Європи сконцентрований у трьох країнах. На частку Данії, Німеччини та Швеції припадає 85% європейського ринку іпотечних облігацій. Інші 15% розподілили між собою Австрія, Іспанія, Нідерланди, Норвегія, Португалія, Фінляндія та Франція [217, с.46; 446, с.25]. В Європі існує 70 емітентів іпотечних облігацій: 45 - в Німеччині, 10 - в Данії, 5 - у Швеції, по 3 в Австрії, Люксембурзі та Франції та по 2 в Іспанії, Фінляндії та Швейцарії [217, с.47; 446, с.23]. В більшості країн іпотечні облігації випускають спеціалізовані кредитні заклади, діяльність яких регламентується законодавством і контролюється відповідними установами. Насамперед, регламентуються активні операції кредитних інститутів та вимоги до кредитних продуктів. Такий підхід притаманний Данії, Люксембургу, Німеччині, Фінляндії, Франції та Швеції. В деяких країнах, включаючи Австрію, Грецію, Іспанію та Португалію, право випуску іпотечних облігацій не обмежується спеціалізованими кредитними інститутами. В Швейцарії будь-які кредитні організації можуть надавати іпотечні кредити, але іпотечні облігації можуть випускати лише два спеціалізовані заклади [217, с.47]. Ринок іпотечних облігацій забезпечує кредиторів середньо- та довгостроковими ресурсами за невисокими відсотковими ставками, прийнятними для позичальників.

Зростає роль у фінансовому забезпеченні іпотечного кредитування структурованих іпотечних цінних паперів (MBS). Кредитні інститути створюють спеціальні організації, які купують іпотечні кредити, потім утворюють пули іпотечних кредитів та випускають MBS, які реалізуються інвесторам. Особливістю таких цінних паперів є те, що банк, котрий надав іпотечні кредити отримує можливість «списати його зі свого балансу», передавши чи продавши спеціалізованій організації, яка зібравши на своєму балансі пул іпотечних кредитів випускає MBS. Власники цих цінних паперів є одночасно і власниками паїв у забезпеченні таких цінних паперів. Первинний кредитор, в той же час, отримує можливість, замість «сек’юритизованого» іпотечного кредиту, отримати відповідний цінний папір, який має ряд переваг. Він менш ризикований, ніж конкретний кредит, оскільки забезпечений більшим пулом іпотечних кредитів і кредитні ризики розподіляються рівномірно по всьому об’єму пула, а в користуванні він більш ліквідний та простий. Це забезпечує рефінансування іпотечних кредитів. За кредитними установами залишаються функції обслуговування виданих та проданих іпотечних кредитів. Водночас час власник такого цінного паперу на відміну від власника іпотечної облігації бере на себе істотну частину ризиків пов’язаних з даним пулом кредитів [217, с.51]. Тому без додаткових гарантій та державної підтримки ринок цих цінних паперів в Україні розвиватиметься дуже повільно.

Поширена в Європі, також, і німецька система житлових контрактних заощаджень. Згідно з якою, потенційні покупці житла заключають контракт, який містить зобов’язання клієнта накопичити певну суму за певний період часу, як правило, за більш низькою порівняно з ринковою відсотковою ставкою. За рахунок залучених коштів позичальники отримують кредити також за більш низькими ніж ринкові відсотковими ставками, оскільки, ресурси отримані таким чином, дешевші для кредитора, за кошти отримані на звичайному фінансовому ринку. Ця система функціонує, в основному, в Австрії та Німеччині. Її привабливість зростає за рахунок пільгового оподаткування і державних премій [217, с.53]. В Україні базові засади даної системи вже застосовуються в АКБ «Аркада», що сприяє розвитку житлової іпотеки, але для аграрної іпотеки система житлових контрактних заощаджень повністю непридатна.

На ринку іпотечного кредитування Данії переважають спеціалізовані іпотечні банки - обмежені організації, що контролюються Finanstilsynet (Датська фінансова рада спостерігачів), згідно з вимогами якої, в іпотечних банках обов’язковий та додатковий капітал в будь-який час має бути не менше 8% від активів зважених на ризик. Функціонують вісім основних іпотечних банків, які входять в Асоціацію Датських іпотечних банків; члени асоціації представляють 90% всього іпотечного ринку в країні, проте наявні лише два типи іпотечних банків, а саме: Skibskreditfonden (кредитують в основному морську галузь) та Kommunekredit(кредитують муніципалітет, компанії, організації). Їх капітал сформований за рахунок коштів комерційних банків і національного банку. Вони випускають іпотечні облігації , забезпечені пулами кредитів, це основа формування ресурсів системи іпотечного кредитування даної країни [151, с.91; 476].

Система іпотечного кредитування Німеччини включає, як депозитний ринок, так і ринок іпотечних облігацій, її суб’єктами є: іпотечні банки - обсяг операцій охоплює 53,5% ринку, формують кредитні фонди за рахунок іпотечних облігацій; ощадні банки, які займають 25% ринку; комерційні банки, страхові компанії, кредитні кооперативи, разом охоплюють 14% ринку та державні банки, котрі відповідно займають 7,5%. Характерною рисою іпотечного ринку Німеччини є його жорстке регулювання з боку держави [151, с. 91; 476].

Французька система іпотечного кредитування, як і німецька відзначається значною участю держави. Суб’єкти іпотеки в Франції такі: кооперативні банки, які захопили 34% ринку іпотечних кредитів; комерційні банки, що займають 33% ринку; ощадні банки, обсяг операцій яких на ринку відповідає 13%; фінансово-кредитні компанії, які зайняли 20% ринку, та отримують ліцензії на свою діяльність в області іпотеки, оскільки будь-які банки у Франції можуть здійснювати іпотечні операції без спеціальних ліцензій. Іпотека цієї країни фінансується за рахунок депозитів, житлових ощадних контрактів та іпотечних облігацій [151, с.92; 476].

Іпотечне фінансування в Великобританії, на відміну від Німеччини та Франції впливу держави майже не відчуває. Суб’єкти ринку іпотечного кредитування даної держави такі: універсальні комерційні банки, які займають 72% ринку іпотечних кредитів; будівельні компанії, обсяг операцій яких на ринку іпотечного кредитування становить 20%; консолідовані кредитори, які займають трохи більше 4% ринку, інші оператори - близько 4% ринку [151, с.92; 476].

Крім того, на іпотечному рину Іспанії, також функціонують переважно спеціалізовані іпотечні банки, на противагу, в Італії та Австрії іпотечний ринок обслуговує універсальна банківська система і т.д. [151, с.91-92; 476]. Контролюючим органом у Греції, Ірландії та Італії виступає Центральний банк, в Іспанії окрім Центрального банку іпотечну діяльність регулює ще й Міністерство економіки тощо (див. табл. 2.1) [151, с.91-92; 476].

Таблиця 2.1

Елементи інституційної структури систем іпотечного кредитування деяких європейських країн на 01.01.07 [151, с.91-92; 476]

		Кількість учасників			Вид установ		Органи регулювання та контролю
1		2			3		4
Австрія		Універсальна банківська система			Ощадні банки - 29% ринку, кооперативні банки - 26%, універсальні банки- 25%, іпотечні банки - 9%, Bausparkassen - 7%		-
Велико британія		The Council of Mortgage Lenders(CLM) налічує 118 членів, які займають 98% ринку			Універсальні комерційні банки - 72%, будівельні компанії - 20%, консолідовані кредитори - 4%		Регулюється FSA(Financial Services Authority)
Греція		Комерційні банки -67%, спеціалізовані кредитні організації, що забезпечують в основному чиновників - 29%, іпотечний банк(він у Греції один) - 4%					Банк Греції
Данія		Вісім спеціалізованих іпотечних банків			Іпотечні банки		Finanstilsynet (Датська фінансова рада спостерігачів)
Ірландія		Одинадцять іпотечних кредиторів, які охоплюють майже весь ринок у країні; банки - 78,2%, будівельні компанії - 21,7%					Центральний банк Ірландії
Іспанія	Іпотечна асоціація Іспанії нараховує 42 члени, які утримують 80% іпотечного ринку країни			В основному комерційні, ощадні та кооперативні банки; у 2000р. чотири оператори займали 50% ринку		Банк Іспанії та Міністерство економіки
Італія	Будь-який банк (універсальт банки) в Італії може займатися іпотечним кредитуванням					Єдиним органом є Банк Італії
Нідер ланди	На ринку присутня мала кількість великих кредиторів		Універсальні комерційні банки - 85%; страхові компанії та пенсійні фонди - 15%			Один з найліберальніших ринків
Німеч чина	Німецька іпотечна федерація налічує 24 члени, кількість їх постійно зростає		Іпотечні банки - 53,5%; ощадні - 25%; комерційні банки, страхові компанії, кредитні кооперативи - 14%; державні банки - 7,5%			до теперішнього часу - «Bundesaufsichtsamt fur das Kreditwesen»; в найближчому майбутньому - поєднання регулювання страхових компаній та банків
Порту галія	Універсальна банківська система		49 комерційних банків - 65% ринку; державні установи з кредитування житла - 35%			-
Фін ляндія	Універсальні банки - 40% ринку, кооперативні банки - 18%, ощадні банки - 4%					-
Фран ція	Кооперативні банки - 34% ринку, комерційні банки - 33%, ощадні банки - 13%, фінансово-кредитні компанії - 20%					Банк Франції, який навіть може наполягти на реструктуризації активів кредитора; the Commission Bancaire
Швеція	Провідними іпотечними гравцями є 15 спеціалізованих установ з іпотечного кредитування(specialized mortgage credit institutions) - 90% ринку, та комерційних банків - 10%					-

Україні, на нашу думку, буде корисним скористатися досвідом деяких сусідів Східної Європи, які почали будувати свої іпотечні системи на декілька років раніше. Розглянемо їхні інституційні структури іпотеки.

В іпотечному кредитуванні Польщі функціонують універсальні і спеціалізовані іпотечні банки. Масштаби діяльності їх поки що незначні, їхня робота регулюється Законом «Про іпотечні облігації та іпотечні банки» прийнятим у 1997р.

Велике значення в розвитку іпотечного ринку Польщі мало створення Бюро кредитних історій, яке зіграло значну роль у забезпеченні надійності надання банками іпотечних кредитів, знизило рівень ризику неповернення кредитів завдяки формуванню кредитних історій позичальників. На польському іпотечному ринку переважають кредити із змінною відсотковою ставкою, менше іпотечні кредити з інструментом подвійної індексації, трапляються і кредити з фіксованою процентною ставкою [181, c.70-71; 217, с.62-63].

Система іпотечного кредитування Чехії почала свій розвиток в 1995р., після створення необхідної бази нормативно-правового забезпечення. Держава підтримує іпотеку декількома способами: звільняє доходи отримані від операцій з іпотечними облігаціями від сплати податків для збільшення ресурсної бази іпотечних банків; субсидіювання позичальників, у вигляді компенсації, або часткової компенсації відсотків за іпотечними кредитами; вирахування платежів за кредитом з бази оподаткування при розрахунку прибуткового податку громадян; надає державну субсидію на часткову сплату основного боргу і відсотків для збільшення доступності іпотечних кредитів для домогосподарств. Іпотечні операції у Чехії здійснюють універсальні комерційні банки, які отримали спеціальні ліцензії. Основним засобом фінансування іпотеки є іпотечні облігації [181, c.71-72; 217, с.63-64].

В 1996р. у Словакії почала створюватися система заснована на рефінансуванні за допомогою іпотечних облігацій, яка передбачає, що іпотечні кредити фінансуються за рахунок коштів, залучених за рахунок продажі іпотечних облігацій. З квітня 1999р. доходи від операцій з іпотечними облігаціями звільнили від оподаткування [181, c.72-73; 217, с.64-65].

Особливістю іпотеки Литви є наявність системи страхування іпотечних кредитів від ризику неповернення. В 2000р. Міністерство фінансів заснувало Компанію житлового іпотечного страхування(далі-Компанію) - Busto paskolo Draudimas VAB. В 2001р. капітал компанії становив 4,25млн доларів США. Компанія страхує іпотечні кредити, надані банками та іншими іпотечними фінансово-кредитними інститутами, які заключили з нею контракт. У випадку неповернення кредиту Компанія покриває 100% неви- плаченої суми за кредитом. Після виплати страхової премії Компанією банку, останній переводить всі права вимог за кредитом, включаючи права на заставлену нерухомість, на Компанію. Остання отримує компенсацію в межах страхової винагороди за рахунок коштів, отриманих після звернення стягнення. Якщо залишаються ще кошти від виручки з продажу предмета застави, то вони перераховуються в банк. Ціна страхового полісу залежить від рівня LTV. При LTV від 70 до 95%, ціна встановлюється від 2,77 до 7,80% суми кредиту. Протягом одного року функціонування Компанія застрахувала понад 1200 кредитів. Загальний страховий портфель склав близько 84млн доларів США [181, c.73-74; 217, с.65-67].

Можливість перекласти кредитний ризик на страхову компанію збільшила увагу банків до іпотечної діяльності, сприяла росту конкуренції у банківському секторі [181, c.74; 217, с.67].

Заслуговує на нашу увагу, також, досить цікавий досвід Аргентини з досліджуваного питання. В цій країні було створено гарантійний Фонд для більшої ваги та впевненості в структурованих іпотечних цінних паперах, паях участі в пулах іпотечних кредитів комерційних банків, емітованих суб’єктами іпотечного ринку. Плата за гарантію - 5% суми кредиту. Гарантійний Фонд створили насамперед для того, щоб викупати у іпотечних кредиторів - учасників проекту , емітовані цими установами, іпотечні структуровані облігації, у випадку, якщо у емітентів немає можливості підтримувати їхній курс під час коливань чи спаду на ринку цих цінних паперів. Розрахунок з Фондом відбувається у будь-яких випадках, коли кредитор вирішить скористатися своїм правом, зафіксованим в угоді з Фондом, продати йому свої цінні папери. Іпотечні кредитори - учасники проекту, емітують номіновані по курсу долара США облігації, для того, щоб акумулювати грошові кошти для кредитування інвестиційних проектів. Емітент, за бажанням, після узгодження з Фондом може вибрати вид емітованих облігацій [459, 462].

Проте еволюція іпотеки призвела до формування так званої дворівневої системи іпотечного кредитування, де кредитор і емітент МВS відокремлені. Насамперед це пояснюється міркуваннями підтримки ліквідності універсальних комерційних банків та інших фінансово-кредитних установ, які здійснюють довгострокове іпотечне кредитування. Вперше така система була реалізована і отримала розповсюдження в США [459, 462].

Підсумовуючи вище досліджене, слід наголосити, що в усіх країнах з розвинутими системами іпотечного кредитування держава надавала кредитним інститутам величезну допомогу, особливо в період формування систем. Основною формою державної підтримки іпотечних кредиторів є державні гарантії, що забезпечують додаткове покриття емітованих цінних паперів. Не менш важливою формою державної підтримки є страхування кредитних ризиків. Зазначені два аспекти в розвитку іпотечного ринку, на нашу думку, має реалізувати і українська держава.

Узагальнюючи досвід розвитку іпотечного кредитування в зарубіжних країнах, слід зазначити, що саме іпотечне кредитування було одним з основних факторів економічного розвитку в США (новий курс Т.Рузвельта), в Німеччині(післявоєнні реформи Ерхарда), в Аргентині («План Ковальо») та в Чілі (реформи Піночета). Отже, Україна має сформувати ринкову систему довгострокового іпотечного кредитування, яка б знизила ризик банківської діяльності й підвищила доступність іпотечних продуктів, чого нині не спостерігається, використовуючи для цих цілей заставу, як спосіб забезпечення повернення кредитів, створила умови для звернення стягнення на заставлене нерухоме майно і можливості його реалізації у випадку невиконання боргового зобов’язання, запровадивши альтернативні інструменти кредитування, що працюватимуть в умовах економіки, яка перебуває на стадії реформування.

У ситуації, що склалася навколо іпотеки в Україні, коли економічні, політичні, соціально-інституційні та правові передумови вже майже переважно сформувалися, для її подальшого динамічного та швидкого розвитку необхідно вирішити питання, пов’язані з негативними аспектами, зазначеними на початку цього пункту. Для їх розв’язання в системі аграрної іпотеки, яка має свою специфіку, на нашу думку, необхідно створити спеціалізовану організацію, частка держави в якій має становити на момент заснування 100%. Вважаємо недоцільним створення спеціалізованого Земельного (Аграрного) банку, оскільки для цього потрібні значні фінансові та людські ресурси (статутний капітал банку має становити 10 млн. євро). Крім того, українським законодавством передбачено створення специфічних кооперативних банків, які власне й призначені для фінансування сільського населення.

Така організація могла б називатися - Українське державне аграрне іпотечне підприємство (УДАІП) та складатися з двох частин: Фінансово-організаційного департаменту (ФОД) та Страхового департаменту (СД).

Основними напрямами діяльності ФОД УДАІП повинно бути:

створення та регулювання вторинного іпотечного аграрного ринку, шляхом випуску прав вимог за довготерміновими іпотечними кредитами виданих комерційними банками;
залучення довготермінових ресурсів, у тому числі, шляхом емісії власних іпотечних цінних паперів.

Водночас Державна Іпотечна установа (ДІУ), має згорнути свою діяльність у сфері аграрної іпотеки і зосередитися на сферах житлової та промислової іпотек, а всі питання пов’язані з ринком аграрної іпотеки залишити на вирішення ФОД УДАІП, це з часом може привести до того, що іпотечні цінні папери емітовані ФОД УДАІП будуть котуватися вище порівняно з аналогічними паперами емітованими ДІУ, оскільки забезпеченням аграрних іпотечних кредитів в основному виступатимуть земельні ділянки сільськогосподарського призначення, бо, як свідчить світовий досвід є більш надійною заставою, ніж інша нерухомість, що в свою чергу сприятиме притоку капіталів до аграрного сектору. Емісія ФОД УДАІП іпотечних цінних паперів стимулюватиме:

формування вторинного ринку аграрної іпотеки;
спрямування залучених в результаті емісії коштів на збільшення обсягів іпотечного кредитування аграрного сектору;
інвесторів звернути увагу на перспективи інвестування в аграрні іпотечні цінні папери, які можуть стати не тільки одним з найменш ризикових капіталовкладень, але і одним з найбільш ліквідних.

УДАІП на початкову етапі свого функціонування має бути саме 100% державним інститутом, для того щоб держава:

мала більше можливостей контролю, регулювання та стимулювання даного сектору економіки;
впливала на ті елементи ринку аграрної іпотеки, які не мають змоги розвиватися без її втручання;
по можливості, чи при необхідності, чи для вирішення певних завдань - дотувати його з державного бюджету.

Було б корисним, також, якби держава повністю звільнила УДАІП від оподаткування, навіть якщо форма власності даного інституту буде приватною, чи змішаною державно-приватною, або приватно-державною, для того щоб він зміг сформувати необхідний обсяг довготермінових ресурсів.

Другорядним напрямом діяльності ФОД УДАІП могло б стати надання іпотечних кредитів агропідприємствам. Цю ідею можна було б реалізувати, коли в складі ФОД УДАІП працювало окреме управління з цього питання, наприклад, Управління іпотечного кредитування ФОД УДАІП (УІК ФОД УДАІП), як самостійна організація з власним балансом, тобто всі операції даного управління були б відокремленні від основних операцій ФОД УДАІП так званою «стіною захисту». УІК ФОД УДАІП ефективно та корисно функціонувало б, за певної підтримки, ФОД УДАІП, тобто останній міг би перераховувати частину коштів від продажу емітованих власних іпотечних цінних паперів на рахунки УІК, за рахунок цих коштів надавалися б переважно цільові іпотечні кредити в аграрний сектор економіки. Крім того ФОД УДАІП викупав би у УІК його іпотечні кредити, як і у універсальних комерційних банків, це б було другим джерелом фінансування УІК ФОД УДАІП.

Кредити УІК мали б попит у сільськогосподарських підприємств, якби, крім стандартних типів іпотечних кредитів, надавалися так звані іпотечні кредити з граничною сумою. Іпотеку з граничною сумую застосовують переважно в Німеччині та Австрії. Суть її полягає в тому, що визначається гранична сума, яку може отримати потенційний позичальник, виходячи з вартості предмета який він пропонує в заставу, підписується договір між кредитною установою та позичальником на певний термін, наприклад 5,10,15 років і протягом дії цього договору, коли позичальник потребує певну суму коштів він звертається до установи і отримує її, але не більше визначеної граничної межі. Він може отримати всю суму зразу, частинами, може позичити певну суму коштів, розпоряджатися і користуватися нею рік, повернути, потім позичити ще не заключаючи новий договір і т.д.. Кінцевий розрахунок між позичальником та кредитором повинен відбутися після закінчення терміну дії договору.

В Україні цю схему можуть ефективно використовувати не тільки УІК, але і комерційні банки, оскільки агропідприємства гостро потребують грошових ресурсів навесні, для посівної компанії, і мають змогу розрахуватися восени після збирання урожаю, якщо це були не довгострокові капітальні вкладення, а навіть якщо підприємству потрібне довгострокове фінансування, це питання звичайно, також вирішується за допомогою іпотечного кредиту з граничною сумою, оскільки кредитний договір, як зазначалося вище, підписується не на один рік.

СД УДАІП, в свою чергу, має здійснювати страхування всіх наданих в аграрну сферу іпотечних кредитів, як тих, що надаватимуться УІК, так і тих, що надаватимуться комерційними банками, в обов’язковому порядку. Повинна бути визначена ціна страхового полісу, як відсоток від суми кредиту. Прибутки від діяльності СД УДАІП, якщо такі будуть, слід направляти в УІК ФОД УДАІП чи ФОД УДАІП, для збільшення їх довгострокової ресурсної бази, звичайно, якщо УДАІП буде повністю звільнене від оподаткування і матиме державну форму власності. В перспективі СД УДАІП має розширити сферу своєї діяльності й страхувати іпотечні кредити не тільки аграрної, але, і житлової та промислової іпотек.